先說個最大的好消息：$新城控股(SH601155)$跌到27.24元了！已經接近去年老王事件的底部了（22.99）！而$新城發展(01030)$則跌破去年老王事件5.77元的價格，最低探至5.39元！現在簡直是彎腰撿錢！

有球友去參加股東會，帶回來一些消息讓人很振奮！球友后來刪掉了帖子（希望不是假的啊！）。大意如下：

1.融資全面恢復，拿地、銷售也已全面恢復，公司繼續堅持雙輪驅動戰略；2.年報不會讓投資者失望；3.更換了產品經理，要下力氣提高住宅質量；4.拿的綜合體項目追求吾悅廣場的租金凈收益率不低于6%；5.今年再拿40個綜合體項目問題不大，地方政府在追著新城搞綜合體項目；6.毛利率不能指望像過去那么高；7.金街給客戶的收益不太理想，新城也正在想辦法。8.三四線利潤率比一二線高，尤其是吾悅廣場，舉例說上海拿下一座Mall要30億，常州武進只要9億，租金卻都是2-3億。其他的信息記不清了。

這些信息無疑讓人振奮！

1.老王事件以后，對新城最大的擔憂是小王還能不能保持老王那樣的魄力、能力和執行力，新城還能不能繼續實施雙輪驅動戰略并快速前進。所以一直在關注新城的拿地是否積極。去年下半年拿地受影響，甚至賣了一些項目，那是受到融資渠道暫時性關閉的沖擊而采取的自保性收縮。去年冬季以后，拿地開始趨于積極，這才讓人放心下來。

2.融資已經全面恢復，發債利率低于去年同期，ABS也已獲受理，各大銀行已經恢復融資支持。這實在是大好事，新城后續發展不用擔心沒彈藥、沒糧草了！去年老王事件爆發時，整個市場一片恐慌，跟一些絕頂聰明的朋友交流，他們紛紛搖頭，資金鏈對地產公司影響是致命性的！因為地產公司都是高負債經營的！如果各大銀行、債券市場關閉了它的融資，新城控股可能兩三個月就得找買家接盤了！這種巨大的擔憂讓股價直接四個跌停板到28元，然后一些不懼此問題的投資者進場股價又開始回升，結果新城七月末宣布賣掉40個項目，市場一下嚇傻了！真的資金鏈出問題了！前面入場的“價值投資者”們也被嚇慘了，奪路而逃，股價跌到23元多。這真是自己嚇唬自己，當時大神@巴圖塔斯給我擺了幾個數字，手上400億現金，700億有息負債，一年銷售2000多億，只要停止拿地半年就OK了啊！資金鏈斷個球啊！擔心個鬼啊！非常佩服大神@巴圖塔斯的銳見！不跟他們掰扯，拿資金說話！于是全倉新城。后面股價一路回升至39.88元。（然而突然間新冠肺炎到來，一路跌至近日。）前段時間新城發行了新的公司債，ABS也已被上交所受理，消息傳來說幾大行都已恢復信貸支持。既然如此，對新城的未來發展，主要的阻礙已經完全消除！這次股東會也透露出來一些信息，公司將繼續發力，快速發展，今年要拿40個綜合體項目！那么2022年也許就是160-200座吾悅廣場了。

3.立足三四線，雙輪驅動戰略勢不可擋。高舉吾悅廣場旗幟，低價拿地，賺回來現金+吾悅廣場，綜合體的綜合收益遠高于一般住宅開發，當然同時也不會放松一般住宅開發業務！兩手都要抓。當然一點不足就是綜合體業務的現金利潤無法全部快速滾動到新的項目上，大部分會沉淀到吾悅廣場上。有專業人士指出這會不會拖滯發展速度？我覺得這當然會的，如果全去搞住宅開發，肯定速度更快，就像$融創中國(01918)$那樣一騎絕塵。但實際情況是，住宅的毛利在下降，競爭越來越激烈，如果只顧眼前嗨皮，未來（十年后）何以立身？難道到時候要像有些腦子犯暈的首富那樣去造新能源飛機/汽車？把錢投入到老百姓的吃喝玩樂中去，消費年年升級，租金年年上漲，利率還年年走低，想不出來有比吾悅廣場更好的商業項目了。（購物中心遠強于寫字樓和酒店，購物中心有物理上的勢力范圍，有競爭半徑，在這個半徑之內，沒人敢過來拼刺刀，寫字樓和酒店不一樣，一定要近身拼刺刀——聚集才有辦公商圈嘛，這有點可怕。）所以，從長遠看，新城控股這樣的一邊造住宅、一邊持有購物中心的地產公司，未來是最穩健的、最扎實的。

4.新城控股的住宅品質并非上乘，此次股東會透露更換了產品經理，說明公司在重視這個問題，未來能不能打造出品質上乘的房子，拭目以待。

5.金街商鋪給客戶創造的收益不理想。這可能是個問題，但不影響大局。

6.毛利率不能指望像過去那么高。當然，誰能指望好生意能一直獲得暴利呢？總有人學你來搶你生意，你看什么旭輝啊等公司都內部開會要學新城的模式。商業綜合體運營的技術含量遠比造住宅高，但再高也總有人學會。因此，毛利率不會一直很高。但，先發優勢讓你抓著200座吾悅廣場在手，已經遠遠甩開競爭對手了！

7.最后來算算賬：據說今年業績不會讓大家失望，那么利潤增長應該不會是30%以下，會是30%還是40%？2019年的利潤可能在105*1.3=136.5億和105*1.4=147億之間，那么A股每股盈利是6.05元-6.51元，A股昨日收盤是27.24元，總市值615億元，PE在4.18-4.5倍；H股呢，股份占比67%，歸屬利潤就是91.455*1.1=100.6億港幣-108.3億港幣昨日H股收盤5.75元港幣，市值357億元港幣，扣除剛剛配股融來的27億港幣，才330億港幣，PE在3.05-3.28倍！

現實真是讓人歡樂！

昨日，把所有601155換成01030。

想起巴神曾經在股東會上說：那時候（四五十年代）經常可以發現兩三杯市盈率的公司，可真是投資的好時候啊，現在找不到那么便宜的股票了。讀到這里我心里常常羨慕地流口水……心想我這輩子恐怕也碰不到這種機會了。

誰能想到，這種機會就在眼前呢！有錢的還愣著干什么呢……

你預測市場將進一步下跌呢對不？哈哈，我沒這個本事。巴神說他也沒有，巴神還說他也不覺得什么人有。（如果真有這樣的人，那么世界第三富豪就不是巴神了，一定是那個人了！）

本人持有新城發展，本文不構成投資建議

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