作者_縱橫論市

睡后收入_是很多人的夢想。

睡后收入有3種_知識產權、理財和收租。知識產權_比如出一本書_不停地印刷_可以獲得源源不斷的收入_這需要豐富的知識儲備和寫作技能_大多數人難以勝任。

而理財呢_收益較高且安全穩定的品種并不多_與通脹比起來_幾乎相當于年年虧損。所以_有一句話說的是“窮人把錢存進銀行_富人再把這些錢貸出來消費、投資”_意思很明白_存錢是最不明智的做法。

知識產權門檻高_理財跑不過通脹_很多人把目光盯在了買房收租上_畢竟_只要有一定資金_普通人都有資格參與_這可行嗎？

從過去20多年看_收租只是一方面_更重要的是房子本身升值了很多倍。數據顯示_2000年時的住房均價在2000元/平米_到2021年底為10000元/平米左右_后者是前者的5倍。當然_這僅是一個均價_像很多大城市、經濟發達中小城市以及人口大縣_房價增幅是遠超這個幅度的_比如筆者所在老家_20年前2萬元可以買一套房子_現在能值50萬_升值達到了25倍_如果算上3成首付的3倍杠桿_相當于你當時投入1萬元_現在的市值就達到了75萬元。所以_在這種情況下_所謂的睡后收入_更多的是來源房子本身增值。

但現實就是現實_過去沒買房的人懊悔不已_早知道哪怕是借錢付首付也應該買上一套_也不至于今天過著租房搬家的生活。即便買了房的人_其實他們也在惋惜_當時要多買兩套就好了_砸鍋賣鐵買_吃泡面都行_現在可能已經過上財務自由生活了。

誰都知道_過去只能作為一種歷史緬懷_現在大家關心的問題是_未來還能通過買房發家致富、實現人生逆襲嗎？

房產財富的邏輯確實在逆轉。

在知名經濟學家、方正證券首席經濟學家任澤平看來_房地產周期“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。而有我國房地產之父美譽的孟曉蘇博士也認為_房地產價格“短期看供求、中期看地價、長期看發鈔”。表述不一樣_但實質內容一致_三個關鍵點_人口、土地和貨幣供應_我們可以對比一下20年前、現在以及10年后_這3個數據的變化情況_

1.人口。2000年的城市化率為36.22__2021年末為63.89__比此前預想的60_要高出不少_此前不少機構預測_按照1_年均城市化率算_需要到2030年才能達到70_的城市化率_現在看肯定要提前了_一般而言_到70_的初級發達國家水平城市化率以后_城市化速度將進一步放緩_說白了_就是新增的城市人口將越來越少_這是房地產發展的最大掣肘。

2.土地。這個因素具有很大的迷惑性_很多人都認為我們要堅決守住18億畝耕地紅線不動搖_所以_土地資源會越來越稀缺_價格會越來越貴_其實_土地稀缺是個偽命題。從兩個方面可以佐證_

一是潛在的農村集體土地上市量巨大_根據官方的數據顯示_目前全國農村集體經營性建設用地為4200萬畝_這是一個什么概念？2021年全國商品房銷售面積約255萬畝_如果算上1.5的容積率_實際銷售的占地面積不過170萬畝。我們把集體經營性用地的一半用來建住房_僅這一塊就有25年的住房供應量。值得一提的是_新修訂的土地法顯示_大規模農村集體土地入市只是時間問題。

二是城市建成區面積占城市的總面積比例其實比較小_還有巨量的土地待開發。都說深圳的土地面積小_只有區區2000平方公里_所以_她的土地資源很稀缺_事實真的如此嗎？統計數據顯示_深圳的建成區面積也只有46.32__還排在鄭州49.57_建成區之后_居第二位_而其他的樓市熱門城市更不用說了_如合肥_建成區面積為35.12__成都為24.33__無錫為20.59__廈門為20.50__而廣州、上海、南京在12_-15_之間_至于寧波、北京、杭州等城市更是在10_以下。翻譯成白話即是_每個城市都還有大把的土地可開發_說沒地建房子根本就站不住腳。

3.M2。研究經濟的人都知道_在我國經濟快速發展的30多年時間里_M2與經濟增速保持高度的一致性_在2016年前每年均是兩位數增長_但這幾年已經降到個位數_道理很簡單_GDP增速趨緩_M2增速跟隨下降是自然而然。很多經濟學家都預測_未來10年_我們的經濟將由數量向質量過渡_平均增速可能進入5_的區間_如此_M2增速還會有進一步下降空間_所以_支持房地產價格增長的貨幣基礎會越來越弱。

房子越來越多_需求越來越少_而支持房地產一路高歌的貨幣因素也在逐步消失_房地產迎來拐點的概率自然也越來越大。一向以看多樓市觀點為主的北師大金融中心主任鐘偉表示_他對房價必漲的觀念從2018年就徹底扭轉了。雖然一些城市這兩年房價由于特殊情況仍然有所上漲_但都改變不了房地產迎來轉折的趨勢。

獨立經濟學家馬光遠在前不久發表了對當下樓市的看法_全球房價再創新高_這本身就很荒唐。在他看來_過去10多年_天量貨幣導致的資產價格泡沫沒有產生新的經濟和貨幣理論_這種沒有任何支撐的市場_最終都會以崩盤告終_除此之外_他看不到第二種軟著陸的可能。

無獨有偶_作為曾經的龍頭房企萬達集團創始人王健林也有過類似看法。王健林公開表示過_萬達之所以轉型文化產業_是為了今后的長期發展_據他的研究_沒有哪一個國家的房地產行業能興旺發達超過50年。他特別指出_人口凈流出的三四線城市_特別是縣城房價_不會有什么上升空間。

那么_2030年的房子大概還能值多少錢呢？

回到一些房地產專業研究人士的判斷依據_在貨幣、土地、人口大趨勢形成的背景下_具體到各個城市又會不一樣_每個城市的面積不一樣_人口吸引力不同_樓市會出現分化_即使是整體房價下跌_但不可能所有城市房價都下跌_有的城市可能還會漲。即使我們說的房價平穩_那么有可能有的城市漲5__有的城市漲幅為0_而有的城市可能就是-5_。

有研究人士表示_整體看_像一線城市、新一線城市和省會城市_都集中了全國、全省的資源_在產業、人口吸附力上沒得說_房價大幅下跌的可能性不大。但對于人口凈流出的三四線城市_能買的早買了_沒有后繼接盤人員_炒高的房子賣給誰？逐步回到與當地收入相適應的水平不過是早晚的事_比如現在120萬_可能只能買一套100平米的房子_但10年后_60-70萬就可以買一套同樣檔次的房子了_相當于現在市值120萬的房子_到2030年打了對折。按專家的說法_房產價值回歸雖然不會一蹴而就_但長期趨勢大概如此。

總結

實際上_房產價值回歸應該是眾望所歸_即使有房子的人也不希望房價上漲_因為一套房子不可能住一輩子_一旦置換時_舊房子顯然趕不上新房的價值_那就要掏更多的錢。只有炒房客希望房價快速上漲_但現實也很明確_國家提出的“房住不炒”正在逐步發揮作用_當炒房客在房子上賺不到錢_自然也會從樓市中撤出。都想躺著收租_那誰來生產？房子回到居住屬性_是不以人的意志為轉移的。