問題貸款金額10.64億元_涉及經(jīng)營貸3.80億元_5人涉嫌違法犯罪被采取刑事強制措施_44名中介為違規(guī)炒房提供便利被納入“黑名單”……此前備受關(guān)注的“深房理”案件令取消房產(chǎn)中介的呼聲高漲_房產(chǎn)中介也一度被視為房價上漲的幕后推手之一。_

近日_已運行5年的“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”因其上線了“個人自主掛牌房源”功能_8月20日_“房產(chǎn)中介有望被取消”_直接沖上微博熱搜第二。網(wǎng)友熱議_房地產(chǎn)中介或?qū)⑼顺鍪袌觯縚

微博熱搜截圖_

然而據(jù)《我國經(jīng)濟周刊》發(fā)文人調(diào)查發(fā)現(xiàn)_此舉并非新政_最早一批掛牌已4年有余。“這次只是升級了_中介機構(gòu)賬號不能看個人房源電話。”有業(yè)內(nèi)人士對發(fā)文人表示。_

《經(jīng)濟日報》等媒體分析指出_官方二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺要真正發(fā)揮作用_還有待于進一步完善其功能_中介機構(gòu)短期內(nèi)還難以被取代。_

房產(chǎn)中介整頓潮？

自今年以來_杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局積極開展各類房地產(chǎn)市場專項檢查_不斷加強房地產(chǎn)中介市場秩序管理整頓_規(guī)范中介機構(gòu)房源信息發(fā)布行為。_

8月24日_浙江省杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)文稱_杭州市住保房管部門聯(lián)合市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會主要針對房地產(chǎn)中介機構(gòu)從業(yè)人員在第三方平臺對外發(fā)布房源情況開展了專項檢查。根據(jù)檢查情況發(fā)布了新一期行業(yè)通報_12名從業(yè)人員、2家房地產(chǎn)中介機構(gòu)被通報批評。

與此同時_今年以來杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局積極開展各類房地產(chǎn)市場專項檢查_不斷加強房地產(chǎn)中介市場秩序管理整頓_規(guī)范中介機構(gòu)房源信息發(fā)布行為。截至目前_已累計檢查中介機構(gòu)門店168家_開展約談28次_檢查第三方平臺發(fā)布房源信息1300余條_多家房地產(chǎn)中介機構(gòu)已落實整改_累計下架問題房源6萬余套。

8月18日_杭州市房管局發(fā)布消息稱_“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”正式上線“個人自主掛牌房源”功能_標志著杭州的二手房自主交易有了更規(guī)范、更安全、更便捷、更完善的線上官方新渠道。_

杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺網(wǎng)站截圖_

想買二手房的市民經(jīng)實名認證后_均可在此平臺查詢掛牌房源_通過個人實際需求篩選價格、面積、戶型、城區(qū)等條件_快速鎖定心儀房源_做到無需中介機構(gòu)也可以在線選房、自主看房。_

售房者登錄平臺后_同樣需要進行個人用戶注冊_完成實名注冊_而后使用“個人自主掛牌”功能_在線填寫房屋客體信息、房屋權(quán)屬狀況及權(quán)利人基本信息_就能完成房源自主掛牌。_

據(jù)“杭州本地寶”微信公眾號消息_此舉打破了傳統(tǒng)依賴中介機構(gòu)的房屋銷售模式_改善了二手房交易過程中買賣雙方和中介機構(gòu)房源信息不對稱的弊端_為群眾“手拉手”自主交易提供了出售房源信息發(fā)布、購買房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道_構(gòu)建了更為公平合理的二手房交易市場運行體系。此外_平臺不僅引導(dǎo)買賣雙方按照房源核驗掛牌的規(guī)范流程開展交易_還新設(shè)置了用戶身份智能分類功能_實現(xiàn)個人自主掛牌房源信息僅向個人實名認證用戶開放_經(jīng)紀人員無法查看_杜絕信息外泄_防止騷擾。_

其實自2016年11月以來_杭州就在全國范圍率先上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”_通過系統(tǒng)優(yōu)化、功能更新、服務(wù)升級等途徑_打造了集經(jīng)紀機構(gòu)與人員管理、房源掛牌管理、信息公示等多功能為一體的綜合性管理服務(wù)平臺。_

值得一提的是_在杭州之前_北京市也曾試點免中介費二手房交易平臺。2011年7月_北京市首個官辦免中介費二手房交易平臺在海淀區(qū)試點運行。2015年_北京市上線官辦房地產(chǎn)交易網(wǎng)站_北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)。按照該平臺的設(shè)想_買家跟賣家可直接在網(wǎng)絡(luò)上實現(xiàn)對接、“零中介費”_降低二手房房產(chǎn)交易成本_但該平臺上架的很多房源介紹中并沒有實景照片_更多的是停留在了房屋評估值上。2021年5月初_北京市再次試點服務(wù)平臺_發(fā)布二手房的房源信息并核驗房源真假。也就是說_只要是交易的房屋_無論是個人還是通過中介_必須首先要在房管部門申請核驗_然后才能在平臺上發(fā)布。二手房交易服務(wù)平臺還提供二手房交易資金的監(jiān)管服務(wù)_類似“支付寶”_由指定銀行將購房款納入監(jiān)管賬戶_只有交易全部完成后_交易資金才會劃入賣方賬戶中_使交易更加安全。_

除此之外_深圳也有所動作。今年6月_深圳市住建局的房地產(chǎn)信息平臺上線了一個“二手房交易系統(tǒng)”_其功能也包含“自助賣房”。但短短幾個小時后_官方便將該系統(tǒng)下線_對此_當?shù)赜嘘P(guān)負責(zé)人給出的解釋是“目前僅在測試階段_系統(tǒng)的目標在于嚴控業(yè)主的掛牌價_讓二手房交易更加透明以及協(xié)助監(jiān)管中介市場亂象”。_

下一步或設(shè)立資金監(jiān)管賬戶

近年來_隨著二手房交易量在總交易量中的占比日益攀升_二手房市場平穩(wěn)對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場越來越重要。根據(jù)我國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示_按照2019—2021年期間月平均銷售套數(shù)計算_北京、上海、深圳、南京、蘇州等較大型城市的二手房交易量已遠超新房交易量_部分城市（如北京、深圳）的二手房銷售量是新房銷量的兩倍多。_

據(jù)了解_二手房市場交易十分依賴房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供的市場交易信息_且通常在中介機構(gòu)的撮合下完成交易。由于過去房地產(chǎn)市場調(diào)控措施多是針對新房市場_因此_二手房市場調(diào)控和監(jiān)管相對薄弱。_

8月19日_杭州市房產(chǎn)市場綜合管理服務(wù)中心房產(chǎn)市場科科長胡萍莉?qū)Α跺X江晚報》表示_上線二手房個人掛牌功能的主要目的還是便民_為個人房東賣房提供一個全新的售賣渠道。房東可以同時把房源掛在平臺及中介處_提高成交機會。_

“如果涉及到按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專業(yè)服務(wù)_目前來看還無法繞開中介。”胡萍莉坦言__

如果買賣雙方談好了房價_且產(chǎn)權(quán)清晰、無貸款需求_通過“房東直賣”模式確實可以省下一筆中介費。買賣雙方可直接前往市房管辦事大廳和各行政服務(wù)中心房管網(wǎng)簽窗口辦理網(wǎng)簽過戶手續(xù)_非常方便。但如果交易流程復(fù)雜_建議還是通過專業(yè)的中介公司。_

她表示_雖然目前官方平臺尚未設(shè)立資金監(jiān)管賬戶_但下一將會考慮設(shè)立資金監(jiān)管賬戶_解決買賣雙方的后顧之憂。_

二手房買賣能“去中介化”嗎？

據(jù)《證券日報》報道_就二手房交易“去中介化”一事_網(wǎng)友分為兩派_“拍手叫好派”和“惴惴不安派”。其中_支持者居多_“優(yōu)秀_建議全國推廣”“手動@我所在的城市_希望相關(guān)部門跟進”；但也有少數(shù)網(wǎng)友表達了自己的擔(dān)憂_“資金監(jiān)管賬戶如何解決？”“過戶、貸款等流程不熟悉怎么辦？”。_

在北京市某醫(yī)院工作的章靈（化名）已落戶天津_考慮到后期孩子的上學(xué)問題_準備在天津市河西區(qū)購買一套學(xué)區(qū)房。但因跨城購房且沒有房東資源_只能找房產(chǎn)中介。目前她看中中介推薦的一套95平方米、房東報價380萬元的三居室_但中介費需要9.5萬元（房款額的2.5_）_實在太高_導(dǎo)致她遲遲沒有‘下單’。_

“付完中介費的我_心痛到無法呼吸。”于年初在杭州市西湖區(qū)購房的王筱筱（化名）表示_杭州市大部分中介是根據(jù)房款成交額分檔收取中介費的_且均由買方出。一般情況下_房款額在100萬元以下的_中介費為3_；房款額在100萬元以上的_中介費為2_。也就是說_一套二手房的中介費少則幾萬元_多則數(shù)十萬元。_

不過_相較于購房者_房東似乎更“依賴”房產(chǎn)中介。于去年年底在北京市房山區(qū)購房的琪琪（化名）則認為中介費物有所值。她向發(fā)文人表示_“我平時較忙_之所以選擇中介_就是因為省心省時省事。我從最初看房到過戶、網(wǎng)簽_直至最后走完房貸流程等_中介都全程參與_并實時向我匯報每一步程序的變化情況。尤其是在辦理按揭貸款期間_中介還會提前列表給我_以便我將資料準備齊全_只跑一趟銀行即可辦完_特別專業(yè)。”_

《經(jīng)濟日報》指出_目前_官方二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺要真正發(fā)揮作用_還有待于進一步完善其功能_中介機構(gòu)短期內(nèi)還難以被取代。杭州市官方平臺相關(guān)負責(zé)人坦言_上線“個人自主掛牌房源”功能主要目的是便民_為個人房主賣房提供全新售賣渠道。房主可以把房源掛在官方平臺上的同時_也可以掛到中介那里_提高成交機會。如果涉及按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專業(yè)服務(wù)_目前仍無法繞開中介。_

中介自信回應(yīng)_暫無大影響

面對購房者和房東對“去中介化”的糾結(jié)_多位房產(chǎn)中介則顯得比較自信。_

8月24日上午_《證券日報》發(fā)文人以想購買北京市朝陽區(qū)二手房為由_線上咨詢了某知名房產(chǎn)中介工作人員_對方告訴發(fā)文人_“中介費為房款額的2.7__先賣再買可優(yōu)惠至2.35_。”當發(fā)文人問及近期是否聽說過“去中介化”這一消息時_該工作人員稱_“看過相關(guān)消息但暫時對我們影響不大。二手房交易涉及方方面面_普通購房者基本無法在短時間內(nèi)梳理清楚_專業(yè)的事還是讓專業(yè)的人來做吧。”_

同樣認為“去中介化”暫時可能性不大的還有杭州市某房產(chǎn)中介工作人員_對方向發(fā)文人表示_“以杭州市推出的‘房東直售’為例_只是房東可自行上傳房源進行出售_暫沒有配套的資金監(jiān)管賬戶_房東和購房者自助交易風(fēng)險較大。但中介除了有資金監(jiān)管賬戶外_對銀行、稅收等政策也十分熟悉_整個二手房交易流程基本不用購房者費心。”_

對此_發(fā)文人致電“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”官方咨詢電話_詢問資金監(jiān)管等問題_接電人員回復(fù)稱_“目前平臺尚未設(shè)立資金監(jiān)管賬戶_后期會根據(jù)市民需求_考慮如何進行資金安全監(jiān)管。”此外_發(fā)文人注意到_該平臺“個人自主掛牌房源”一欄暫時只允許房東發(fā)布房源信息_購房者還無法發(fā)布求購信息_上述接電人員表示_后續(xù)平臺會考慮推出提供個人求購者發(fā)布信息的渠道。_

發(fā)文人還聯(lián)系了天津市的一家房產(chǎn)中介機構(gòu)_表示想把當?shù)匾惶?0年代、50平方米的老房子置換成電梯房_工作人員告訴發(fā)文人_“換房中介費最低為房款額的2_。”對于發(fā)文人提到的“房東直售”_工作人員稱_“買賣老房子還牽扯貸款的話_操作起來很復(fù)雜。如果對二手房交易流程、相關(guān)法律等不熟悉卻仍要剔除中介_容易產(chǎn)生買賣糾紛。”_

業(yè)內(nèi)專家_“房東直售”值得推廣_但對中介影響不大

發(fā)揮好二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺作用_就是增加調(diào)控和監(jiān)管的抓手。今年2月以來_以深圳為首_全國已有8座城市先后出臺二手房指導(dǎo)價及相關(guān)的政策_分別是深圳、成都、寧波、西安、上海、無錫、三亞、合肥。_

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對《證券日報》發(fā)文人表示_其實“個人自主掛牌房源”功能本質(zhì)上可以更有效地解決信息不對稱的問題。從操作方式來看_上傳的房源信息均需經(jīng)過房管部門核驗_具備唯一的房源核驗統(tǒng)一編碼及二維碼_憑碼交易_以此來確保產(chǎn)權(quán)真實合法有效。這一方式值得在全國更多城市進行推廣。_

就“去中介化”一事_張波認為_房產(chǎn)中介并不會被取消_而是將更加規(guī)范化。房地產(chǎn)交易低頻、非標、重資產(chǎn)的特點決定了其完全通過買賣雙方“手拉手”自主交易是不現(xiàn)實的_二手房交易雙方絕大多數(shù)也都沒有相關(guān)經(jīng)驗_過往房地產(chǎn)中介的確是存在通過信息不對稱來獲利的情況_但隨著各地政府上線二手房信息平臺_房源信息的透明度顯著提升。而由于房產(chǎn)交易本身的復(fù)雜性_對于專業(yè)人員的依賴是必不可少的_房產(chǎn)中介行業(yè)應(yīng)該越來越規(guī)范發(fā)展_而非取消。_

景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉接受《我國經(jīng)濟周刊》發(fā)文人采訪時也認為_此次杭州的“房東直售”_對中介市場的影響“沒那么嚴重”。_

他進一步分析_這種模式就算推廣到全國也不會對中介產(chǎn)生影響。“房產(chǎn)交易屬于非標準化、低頻、高貨值。業(yè)主直銷對客戶風(fēng)險會很大_設(shè)想業(yè)主把房源放到一個平臺面向所有購房者打開_那他就別上班了_天天跟客戶交流帶客戶看房_。中介服務(wù)本身還是有價值的_況且1.5_?2_的費率與外國的5_?6_相比_不算高。”_

“要讓購房人真正能夠買得起房子_核心還是控制住房價。第二是減免稅費_這才能真正減輕購房負擔(dān)_而不是取消中介。第三是中介費付費方式有問題_我們付費是買方付費_在國外_很多地方都是賣方付費。如果買賣雙方能夠分攤中介費_或者像外國那樣改為賣方付費_那這個問題就解決了。‘干掉中介’的結(jié)果只會讓效率低下_產(chǎn)生大量糾紛和風(fēng)險。從中介的角度來講_我們要改變一些收費方式_比如說能不能由賣方付費或者買賣雙方來分攤傭金。”胡景暉說。_

毋庸置疑_對于官方二手房交易平臺_廣大群眾是十分樂見其成的。官方平臺提供房源核驗和房源的全面信息展示_有利于買賣雙方之間的信息通暢。政府的背書_可信度高_有利于消除假房源_凈化交易環(huán)境_避免買賣雙方獲取虛假信息。盡管官方平臺短時間難以提供更加深入細致的服務(wù)_如果更多城市推出官方二手房交易平臺并逐步完善_勢必影響行業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)。有業(yè)內(nèi)人士還認為_官方平臺可以和中介服務(wù)機構(gòu)有所分工_并非要取而代之。_

購房者對于官方平臺的高度期待_從某種程度上也折射出廣大群眾對二手房中介服務(wù)機構(gòu)現(xiàn)狀的不滿。當前二手房交易中亂象頻出_個別中介服務(wù)機構(gòu)和人員通過虛假房源招攬買家_慫恿業(yè)主抱團漲價等。更多的吐槽則來自高昂的中介費_特別是在一線等熱門城市_以總房價為計算基數(shù)的中介費著實是一筆不小的支出。_

有關(guān)部門對于中介機構(gòu)的監(jiān)管力度正在進一步加大。眾多城市在出臺整治房地產(chǎn)市場秩序的舉措時_都將加大對二手房中介機構(gòu)的監(jiān)管力度作為重要內(nèi)容。今年住建部等八部門聯(lián)合發(fā)出通知_提出力爭用3年左右時間實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)_對中介機構(gòu)的監(jiān)管再度被提及_規(guī)范中介服務(wù)是市場的期待。_