大家好，我是茅十八。
沒錯，這是《高風險房產》系列第三篇，前兩篇寫了公寓和老破小，很多人提議趕快寫寫對商鋪和寫字樓的看法。
別急，立刻安排上！今天我們來聊聊寫字樓，商鋪在下期。
不啰嗦，先亮觀點_
1、目前沒有一個城市，寫字樓租金指數是穩定上漲的，沒有一個！
2、北上廣深的甲級寫字樓，租金也一直跌！
3、企業自用，購買寫字樓沒問題！
4、普通人投資寫字樓，注定成為炮灰！
1
這兩天，抖音一條關于寫字樓的內容火了，簡直要把人笑岔氣兒。
房東出租一間寫字樓，收回時卻發現變成了“公廁”！
對，你沒看錯，這哥們兒花費上百萬投資的寫字樓，原本應該是一群白領奮斗的地方，卻變成了一排排格子間廁所。
原來，開發商太不靠譜，公共衛生間都沒留，全部分割出售了，租戶開公司只能自己建廁所，于是，剛好建在了這哥們投資的這間。
對，分割寫字樓，比分割商鋪，更惡心、更慘。
租不出去，又賣不掉，結局，好像只能爛在手里。
更可怕的是，眼光差和運氣差就這么湊到了一起……
這還咋賺錢？靠這樣的寫字樓增值賺錢？夢里嗎？！
2
你以為只有這種低檔寫字樓慘？
絕不是，高高在上的CBD、甲級寫字樓，照樣不好混。
直接看數據。
這是2021年全國20個重點城市甲級寫字樓的租金情況。
20個重點城市，拿得出手的全在這兒了。
所有城市的甲級寫字樓租金，沒有一個漲，全在跌！
租金跌幅最高的是廈門，同比跌了11.4_！
深圳、大連、上海的甲級寫字樓租金，跌幅在10_左右，跌的也很厲害！
四大一線城市里，深圳的甲級寫字樓租金，是跌的最厲害的。雖然在2017年底有過上漲巔峰期，但整體下跌幅度是比較大的，2015年-2021年，6年時間里，平均租金指數從8直接跌到了6。
過去五年，西安、天津、沈陽、青島，這四個城市的甲級寫字樓租金一路下滑，跌了整整五年。
要知道，在連續不斷的通貨膨脹下，租金不漲就是賠，更何況現在的情況是不漲反跌，還一直跌、跌跌不休，這誰能扛得??？
3
還有一個更嚇人的現象，叫“空置”。
毫不夸張，很多城市花費巨資、花費人力物力打造的高端甲級寫字樓里，三分之一都是空置的。
空置什么概念？完全沒人用、沒人租。
這張圖，是我整理的全國重點城市甲級寫字樓最新的空置情況，大家可以看看。
這張圖就很直觀了。
1、廣州的寫字樓市場算是最健康的一個。
2021年，廣州甲級寫字樓空置率5.4_；2021年，空置率提升到了10_。
但目前，廣州仍然是唯一一個空置率不超過10_的城市。
2、長沙的甲級寫字樓空置率最高，高達43_！
這什么概念？整個長沙的高端寫字樓里，每10棟至少就有4棟半是空的。
3、全國重點城市樣本里，有一半城市的甲級寫字樓空置率，都在35_以上。
三分之一的空置，這是非常可怕的數字，包括西安、沈陽、無錫、武漢、天津、青島、鄭州、大連，還有長沙，都是頗有實力的城市。
不用想，那些非重點的二線城市，以及幾乎所有的三四五縣城市，空置情況會更糟！
4
但，即便大量建成的寫字樓已經被空置，各個城市依然不放手，撒歡兒似的建、建、建，不停地新建，瘋狂地擴建。
在城市各個角落，一棟棟高樓孤零零地杵著，像孤兒般杵著，卻只能眼睜睜看著更多“孤兒”誕生。
廣州寫字樓市場最健康，但2021年一年的新增量，比過去三年總量還多。
南京可以說是寫字樓擴建狂魔了。
截至2021年底，南京甲級辦公樓總體量為185萬㎡，空置率高達40_，但僅2021年一年，預計就有75萬方增量，占現有量的40.5_。
高端寫字樓數量位列我國第六的重慶，現有存量達到314萬㎡，未來三年，新增甲級辦公樓供應量要超過180萬方，占現有量的57_。
可以說，這些爆發式的新增供應，未來有一半都要過剩而空。
但和南寧相比，這些都不算什么。
南寧這幾年，寫字樓擴建像著了魔，一舉把自己變為高端寫字樓的重災區。
2021年，南寧高端寫字樓空置率就已經高達55_，庫存更是天量。
但經濟、人才、產業，三大項一個都不占明顯優勢的廣西南寧，一直在不停地埋頭蓋樓、蓋樓、蓋高端寫字樓。
一個五象新區，人煙稀少的純新區，高端寫字樓數量，居然占到全市總量的40_！空置率竟然能懟到80.2_！
5
在所有物業類型里，住宅、公寓、商鋪、寫字樓等等，寫字樓是最最難賣的、庫存是最難消化的。
是的，目前國內寫字樓的情況，比前面兩篇講的公寓和老破小，慘太多了。
但幾乎所有城市，都特別愛建高端寫字樓。
有些城市，500強企業少得可憐，皮包公司一大片，卻敢怒懟三四個CBD。
而那些所謂的商務中心、高端寫字樓里，什么美甲、美發、半永久、兒童攝影……烏煙瘴氣、亂七八糟。
還有急功近利的四五線小縣城，也在瘋狂建寫字樓造勢。
建高端寫字樓、造CBD、樹形象、建超高、懟地標，然后炒概念、賣地、賣樓……這一套簡直爽到嗨，嗨到飛！
但大牌企業嘞？一個沒引來。
租金低_貨量嚴重過剩_新增供應量大_加劇市場貨量_缺乏大企業去化_租金一跌再跌。
就這樣，太多太多城市的寫字樓市場進入了魔性惡性循環圈，再也出不來。
6
是的，普通人在寫字樓面前，再無利可賺！
我知道肯定會有人來杠，開頭說過，如果你確實有產業、有企業，而且經營情況還不錯的，長期需要固定的辦公場所，那可以買，自己用，沒問題。
但如果，你只是剛創業，或者純粹想投資試試的，那盡早斷了這個念頭吧！
但凡寫字樓能賣出去，就不會有那么多開發商冒著違規風險，把寫字樓改成公寓來圈錢！
但凡有個拿得出手的企業來，那些高端寫字樓就不會姿態如此低地去請“半永久”、去找美甲、去拉減肥瘦身店……
不信可以打賭，未來三年，絕大多數城市的寫字樓空置率會達到峰值！
不信可以打賭，那些遠郊新區、主城以外的寫字樓，未來10年都不會有人氣！
不信可以打賭，普通人投資寫字樓，90_都沒賺到錢，甚至還虧錢！
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