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雅居樂經營業績起伏大,長期償債能力較弱

放大字體  縮小字體 發布日期:2020-01-05 12:04:50    瀏覽次數:60
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原標題:雅居樂經營業績起伏大,長期償債能力較弱 來源:中訪網財經出品|鈣媒體作者|袁啟明12月4日,雅居樂發布11月未審核的業績公告。公告顯示,前11月雅居樂實現合約銷售金額1092.1億元。據了解,

原標題:雅居樂經營業績起伏大,長期償債能力較弱 來源:中訪網財經

出品|鈣媒體

作者|袁啟明

12月4日,雅居樂發布11月未審核的業績公告。公告顯示,前11月雅居樂實現合約銷售金額1092.1億元。據了解,2019年,雅居樂全年的銷售目標為1130億元。照此計算,雅居樂已經完成了全年銷售目標的96.65%。

據公開資料顯示,雅居樂集團控股有限公司(股票代碼03383.HK) 是以房地產開發、經營為主的大型企業,總部位于廣州 。公司的業務包括房地產開發、物業管理及室內裝修,下屬項目分布于中山、廣州、佛山和香港、澳門等城市。

預售單價降兩成

12月12日晚間,雅居樂公告稱,旗下物業服務平臺雅生活間接全資公司,以不超5億元收購新中民物業60%股權。早先時,雅生活對外宣稱,公司擬以20.6億收購中民物業及新中民物業各60%股權,得以佐證。

20.6億元的收購價,創造了物管行業并購金額的歷史之最。

知情人士透漏,雅生活收購中民物業,主要目標是做大物業規模,發揮規模效應。上述收購一旦完成,雅生活整體在管面積將達5億平方米,管理項目超3000個。

實際上,為了整合房產物業資源,雅生活的“買買買”戰略由來已久。早在2017年,雅生活便以10億元收購綠地物業。

然而,除了并購“它人”,雅居樂也有被“拋售”的時候。2019年10月15日,綠地控股旗下綠地金融海外投資集團,公開出售雅居樂5000萬股股票,套現超10億港元,致使雅生活股價當日暴跌近7%。

有業內人士表示,萬科與雅居樂都是布局物業最積極的房企,近期尤甚。這或許也從側面反饋出,房地產單一商業住宅市場的不景氣。

以雅居樂為例,2019年上半年實現營業收入271.14億元,同比上升12%。但毛利率卻82.2億元,同比下降30.3%;整體毛利率30.3%,同比下降19.3個百分點。

針對毛利下降,雅居樂歸于“因城施策”政策高壓下,高毛利項目銷量的大幅減少。

財報數據顯示,雅居樂上半年累計預售582億元,完成全年預售目標的52%,上半年每平米均價14340元。

截至11月底,雅居樂預售金額1092.1億元,與全年目標十分接近。但趣識財經發現,為完成全年預售目標,雅居樂不惜以價換量。

業內人士表示,這與房企普遍存在的以價換量有關,尤其下半年,整個房企為回籠資金,不惜血本,打折售房。

毛利的跌落

中期報告顯示,上半年,雅居樂毛利及毛利率均有不同程度的下滑,其中,毛利率為30.3%,同比下降19.3%。這對于雅居樂來說是少見,從2015年到2018年,雅居樂的毛利率從25.1%升至43.9%。

如此大幅度的下降,對于這家高毛利率的房企來說,不可能沒有感知的。事實上,早在年初2018年業績會時,前財務首席官張森就提前預告了這一問題。

彼時前首席財務官張森表示,因受累于海南島項目,預計2019年毛利率水平將出現下滑,相對會比較保守,估算大概在30%以上。

在此次半年度業績報告中,雅居樂稱,毛利率下降主要是由于多個城市受“因城施策”的影響,導致高毛利率項目的銷售收入確認占比大幅下降,致使集團整體毛利率有所下降。

外界都很敏銳地捕捉到,其中最主要的影響是在海南。

據悉,經歷去年調控之下,海南房地產市場陷入一片低迷,對于重倉海南的雅居樂而言,影響無疑是更大的。

從數據上看,2017年海南清水灣單項目預售金額約170億元;2018年,雅居樂整個海南市場預售金額100億元左右,對比明顯,這也是去年全年雅居樂銷售目標未達標的重要原因。

據副總裁潘智勇業績會現場透露,2019年上半年,海南市場項目入賬僅有10億元,去年同期則有90億元。波及至毛利方面,去年同期海南項目毛利貢獻66億元,今年只有6億元。

“毛利率下降的原因很明顯,高毛利的收入少了,具體來說就是海南島。”潘智勇表示,海南島項目的毛利率達58%,毛利收入的急劇下降導致了高毛利的變化。此外,潘智勇還表示,同期的建安成本、土地成本提高了,所以也導致了毛利率下降。

潘智勇承認,這是雅居樂要面臨的一個問題。同時,認為自去年4月開始到今年6月30日為止,雅居樂已經消化了不利影響。

主席兼總裁陳卓林則看得更長遠:“現在整個行業的毛利率要達到30%以上已經算很好了,我們之前高是因為入賬率高,今年比較少,但我預計未來幾年會陸續擴大。因為現在新的政策出來了,所以我相信我們2020年、2021年、2022年,地產上尤其是海南島有了增幅,我們的毛利率會相應地變高。”

對于之后毛利率得以在30%以上,潘智勇認為有兩方面因素的保證。

股權換利潤背后是銷售疲軟

2019年上半年,雅居樂交了一份差強人意的成績單。營業額271億元,同比增長12%;凈利潤同比增長37.69%至59億元;整體凈利潤率22%,較去年同期增加4個百分點,在業內排名靠前;歸屬公司股東的凈利潤51億元,同比增長35%。

但財報顯示,51億元中有22億元是去年12月與平安的交易得來,另外還有4億元是來源于一家合營企業轉至附屬公司的除稅后重估收益。業績會上,雅居樂副總裁潘智勇坦言,若剔除項目出售帶來的收益,雅居樂的利潤將因為毛利率的下滑而出現同比減少。

財報顯示,上半年雅居樂的毛利潤同比下降32%至82億元,毛利率也較去年同期大幅下滑19個百分點,降至30%。雅居樂解釋稱,毛利潤下降主要由于受多個城市“因城施策”的影響,土地及建筑成本有所增加。半年報顯示,上半年雅居樂的銷售成本大幅增長至189億元,是2018年同期的1.6倍。

臨近年底,上市公司紛紛出售資產以美化報表,這在業內已屢見不鮮,最常見的便是賣房。據不完全統計,今年四季度以來,已經有超過10家家上市公司發布公告出售旗下房產,最多的一家合計賣房401套,處置金額3.34億元,影響歸母凈利潤1.7億元。

然而對以賣房為立身之本的雅居樂而言,顯然需要別的辦法,出售旗下項目股權便成為了最優選擇,去年嘗到甜頭后,今年再接再厲,只是效果可能會大打折扣——預期收益僅7億元,不及去年的三分之一。

事實上,雅居樂用股權換利潤背后還有另一個原因——銷售不及預期。去年,雅居樂未完成1100億元的銷售目標(1026億元的銷售額僅為目標的93%)。而今年雅居樂對自己也信心不大,1130元的銷售目標僅比去年的1100億多了30億元,增長率不到3%。截至11月底,雅居樂已完成97%,全年達標將是大概率事件。

銷售疲軟,何談營收與利潤?無奈之下,只能另辟蹊徑了。

值得一提的是,雅居樂這筆生意做得確實不虧,除了賺錢之外,還甩掉了燙手山芋。被雅居樂轉讓股權的項目公司,旗下項目曾被指建設及發售被明令禁止的獨棟別墅數百套,涉嫌違法占地修建高爾夫球場等;2018年10月,又曾因被舉報受到環保部門調查,可謂“多災多難”。

 
(文/小編)
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