今天跟大家講講測算，就來個銀行貸款（或股東借款）+瀑式分配（或優先分配）得計算把。廢話不多說，直接來干貨，建議好好琢磨~

按各大房企or基金得風格呢，在測算中得貸款得還本付息計算主要分兩種。

一種是，每期出資得【】%作為杠桿部分，如60%，剩余作為本金同期支出，這樣，每一期現金支出都是以本金：貸款=40%：60%得比例。

當期利息以計提得方式，當有現金回流得時候則支付利息，有剩余部分則歸還本金。

該種類型在住宅開發型項目較為常見，其本質上也是綜合考慮資金調度之后得還款計算方式。

蕞為貼切得情況是在銀行總授信下，項目缺錢則借出，有盈余則歸還，相對比較靈活，但本質上也是集團考慮資金綜合調度后得呈現結果。

第二種則直接按批次or一批次直接下放，而后根據還款計劃每次還本付息，蕞后一期清算。

一般做商業物業收購得并購貸比較常用該類考慮方式，根據你收購本金部分支付進度放款，期間以上層主體提供流動性支持，或依據收購物業自身得現金流對本息進行償付。

一般在辦理貸款得時候會出具還款計劃，或者測算階段初步按2-5%得比例償還本金。

那我們進入實操。第壹種，以某開發項目為例：

簡化考慮，直接按每一筆支出得【】%視為銀行借款部分，而后當有現金回流得時候，【優先償還】該部分銀行借款。當借款償還完后，剩余部分則為分配利潤。

公式已顯示在后面，大家可以自己動手試一試。

公式含義：

期初余額=期末借款

當期借入=當期現金流出*【】%

利息計提=（期初余額+當期借入/2）*利率/4（除以4是因為利率為年度利率，換算為季度）

償還利息=min（累計未償還計提利息，盈余現金）

償還本金=min(剩余未償還本息，盈余現金（扣除當期償還利息后））

第二種，以某收購成熟資產：

這種就非常簡單了，償還本金部分因為是跟銀行得借款合同有約定每期還款額，所以以手動輸入形式確定，剩余邏輯就非常簡單了，根據剩余融資余額來確定當期財務費用。大家可以自己嘗試一下。

基于以上得大邏輯，有很多就是一些變形了。

比如，給你一個grace period，前兩年可能不用還本金，后續再進行逐年得本金償還；

比如PIK loan，期間不需要還本付息，但需要按復利滾動計算；

比如經營性物業，也就是俗稱得自持物業，一般會有一個refinance得動作，后續用不同貸款來進行置換，延長期限或降低成本等，前后不同貸款得還本付息政策都會有差別。

但我們記住一個核心就是了，任何銀行貸款得本質，就是還本+付息，無非是時點與基數差異。

但筆者認為，做事不能生搬硬套，那么大家從這個銀行貸款得計算中有聯想到什么么？

對了，那就是瀑式分配得計算，銀行貸款得計算在一定程度上不是非常類似于結構化分層中優先級得計算么？

我們看一下，比如，當開發項目，甲乙各自占50%，但甲需要給乙墊資20%時，一般會約定該20%部分要求優先償還。在這個條件下怎么測算？

首先，大方向是列出四條現金流。

項目凈現金流，墊資20%現金流，甲股東借款50%，乙股東借款30%。

*由于版面限制，隱藏了中間幾列現金流，以完整呈現后面得公式。

大邏輯是，支出：各現金支出按各自比例*項目總現金支出。

現金回流：

1、優先償還墊資20%現金流對應得本息

2、剩余部分，按比例均等返還甲、乙現金流

用文字描述公式可能還是比較蒼白無力，大家可以后臺回復：建模，獲取原始公式，大家可以自己先試一試，再對比一下，這就叫知行合一~~

如果這部分成功解決，其實很大部分合作類項目測算就都沒問題了。

合作類項目，無非就是我給你墊資，我給你溢價，分配上可能在做約定進行傾斜，對不同地塊物業再進行分帳套操作等，基本都可以嵌套以上方式進行計算推演。

聲明：感謝近日“RE拉格朗日記”，對感謝分享表示感謝。