原標題：新股前瞻︱燁星集團：不是每個低體量物業都能“小而美” 來源：智通財經

2018年8月，鴻坤集團旗下的物業公司在新三板掛牌，但上市不足5月便匆匆摘牌，與此同時，立即將目光投向物業股熱鬧非凡的港股市場。2020年1月底，鴻坤集團的物業平臺終于在走到了港交所的門前。

智通財經APP獲悉，燁星集團在去年7月首次遞表失效后，近日再次申請于聯交所主板上市，成為今年以來第五家遞表的物業公司，同人融資為其獨家保薦人。燁星集團的主要運營附屬公司是北京鴻坤瑞邦物業管理有限公司(下稱北京鴻坤)，而北京鴻坤正是2003年在鴻坤集團旗下成立的物業開發公司，最終實控人為鴻坤集團創始人趙彬之子趙偉豪。

燁星集團的大本營在北京，早期階段公司主要跟隨鴻坤集團在大北京地區提供物業管理服務，2010年才開始逐漸向周邊及中國其他地區拓展。

截至2020年1月28日，燁星集團業務遍及京津冀地區、海南、湖北及陜西的八個城市，管理的總收益建筑面積約520萬平方米，總合約建筑面積約800萬平方米，包括24項住宅物業及17項非住宅物業，收益建筑面積幾乎全部來自鴻坤集團。

與同行業比較，燁星集團的體量偏小，其在管建筑面積低于目前市值靠后的同業銀城生活服務(01922)、鑫苑服務(01895)、中奧到家(01538)。在北京的物業管理市場，其市占率也僅0.35%，排名第21。

收入與凈利增速正在下滑

燁星集團的業務劃分為三部分，物業管理服務、物業開發商相關服務及增值服務。這三類業務近幾年的收入占比較為穩定，2019年前8個月，來自物業管理服務的收入1.23億元人民幣(單位下同)，占總收入69.9%，物業開發商相關服務、增值服務分別為4123.5萬元、1153.2萬元，分別占23.5%、6.6%。

近年來，燁星集團的平均物業管理費保持上升，從2016年的每月每平方米2.1元升至3.2元，高于百強物業企業的平均住宅物業管理費，公司稱，平均物業管理費增加主要由于新物業管理項目的物業管理費率較舊項目高，此外，物業管理費率較高的非住宅物業項目整體占比增加。

財務方面，2016年、2017年、2018年，燁星集團分別實現收益約1.17億元、1.92億元、2.51億元;純利分別為1760萬元、3560萬元、3720萬元;毛利率分別為32.7%、35.4%、32.5%。截至2019年8月末，公司凈資產3278.7萬元，在手現金2138.7萬元。

從業績增速看，燁星集團的收入雖然保持增長，但增速均呈下滑趨勢。據智通財經APP了解，由于前幾年房地產市場投資火熱，鴻坤集團的項目也密集推出，2017年增長最快的是物業開發商相關服務，同比增速接近87%，但隨著房地產調控加緊，2018年，這項業務的同比增速降至約2%。

2017-2018年這兩年，由于總收益建筑面積及平均物業管理費增加，物業管理服務收益增長還相對平穩，進入2019年增速就明顯下滑，這或許與母集團貢獻的建筑面積增長放緩有關，物業開發商相關服務上一年的表現預示了這一點。此外，增值服務收益增速下滑也很快，從2017年的73%降至2019年前八個月的0.3%。

近幾年公司毛利率保持平穩，但其他開支拖累凈利潤的增長。由于按公平值計量的金融資產公平值變動收益減少、行政開支及所得稅開支上升，2019年前八個月燁星集團凈利潤甚至出現21%的負增長。

小型物業公司前景不明

燁星集團所處的物業管理行業被視為黃金賽道。目前行業集中度還處于非常分散的階段，公司之間的競爭壓力較小，從我國城鎮化率的角度看，物業管理行業仍有很大的增長空間。據灼識咨詢數據，未來五年，中國在管物業的總建筑面積預期將由2018年的217億平方米增加至2023年的345億平方米，復合年增長率為9.7%。過去五年，地產開發商銷售面積經歷高增長，為相關聯的物業管理公司在管面積的未來增長提供了保障。中期增長確定性強、長期空間廣闊，這正是市場看好物業板塊的原因。

但對于體量小、且高度依賴鴻坤集團的燁星集團來說，增長的確定性遠遠小于其他大型的物業管理公司。智通財經APP了解到，經過2017年的高增長后，鴻坤集團的權益銷售額和銷售面積在下滑。在房地產行業加劇洗牌，市場集中度快速提升的環境下，作為中小房企的鴻坤集團正在面臨嚴峻的考驗。一方面，融資渠道收窄令房企的債務壓力普遍上升，另一方面，行業銷售增速放緩，現金回流慢，本就資金實力薄弱的中小房企在拿地方面更加難以與頭部房企較量。

燁星集團從獨立第三方物業開發商取得物業管理面積仍比較小，僅占總收益建筑面積約0.9%，其外拓能力還有待觀察。根據業務目標，燁星集團計劃在2021年前成立11間新附屬公司或分支機構，收購最少兩間物業管理服務公司。

趁物業板塊一片火熱的時候上市或許獲得一定溢價，但若增長乏力，隨時都有可能被市場拋棄。